2021年4月28日 星期三

現代人買房不容易,大多面臨沉重的房貸壓力,內行人曝高端玩法

 

現代人好不容易買了房,也要承受沉重的房貸壓力,有網友發文表示,如果房貸要還40年...
現代人好不容易買了房,也要承受沉重的房貸壓力,有網友發文表示,如果房貸要還40年,是不是真的很慘?圖/聯合報系資料照

現代人面臨房價高漲與低薪問題,買房不容易,即便晉升「有殼族」,也可能面臨沉重的房貸壓力。日前有網友好奇發文表示,假設有人30歲買房,貸款年限選40年,意味著70歲才能還清房貸,屆時這人老了,手上只有一間房,幾乎沒有存款,「這樣是不是很慘啊,真的有人願意貸到40年嗎?」貼文一出,引發熱議。

原PO在PTT發文表示,現代人房貸30年很普遍,最高可以貸到40年,不過他好奇「真的有人願意貸到40年嗎?」如果一個人30歲買房,選40年的房貸方案,不就代表到70歲才能還清房貸嗎?而且將來退休年齡可能會調到70歲,意味著退休後才能繳完,一輩子工作都在繳房貸。

原PO感嘆地說,「這樣是不是很慘啊」,等到這個人退休時,手上除了一間房外,幾乎沒有多餘的存款,更艱難的情況就是,只能將房子出租來賺養老金,想到要過這種日子,「真的有人會選擇貸到40年嗎?」

網友發文表示,房貸40年還清後,就剛好面臨退休,是不是很慘?但許多人不怎麼認為。...
網友發文表示,房貸40年還清後,就剛好面臨退休,是不是很慘?但許多人不怎麼認為。圖/聯合報系資料照

貼文一出,許多網友指出原PO觀念要改,「你以為貸40年的真的要還到底,很多人是刻意拉長,多的錢還拿去投資,還到一半時早就有能力還清了啊!」、「我就貸40年,誰說買了就要繳完,我賣掉換屋不是又重新歸0,重點是現金流」、「貸40年可能月繳的房貸還比出租便宜哦,只是銀行利息賺很大」。

縱觀多數網友意見,許多人認為房貸繳40年是種「理財觀念」,而不是「最慘選擇」,因為貸40年可以減輕還款的壓力,並拿多餘的錢去投資,怎麼賺都比存銀行的效益大,不過缺點是繳的利息會多,就看個人選擇了,也有網友指出一個暗黑真相,「就怕你提早還清,銀行沒利息可賺,反而希望你貸好貸滿呢」。

資料來源
https://house.udn.com/house/story/5887/5417468

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2021年4月20日 星期二

凱基銀行「速還金」,助運將融資救急

 

凱基銀行「速還金」,助運將融資救急

凱基銀行個金授信管理處副總經理張焜泰、個人 金融總處總處長敖蓓寧、消費金融處副總經理李吉彬(從左至右)認為,幫助小白找到與銀行正常往來的方法,才是真正的普惠金融。

計程車司機沒有薪資證明、帳戶存款也不多,很難向銀行貸款,凱基首推「速還金」,以載客數及里程數做為評估收入的數據,一解運將大哥的燃眉之急!

九年前,51歲的林大哥加入台灣大車隊,家裡的貸款和開銷,全靠一份薪水支撐,身上也沒什麼存款,自從兒子考上復興美工,每學期繳註冊費加上材料,是一筆沉重的負擔。

因沒有薪資證明、帳戶存款也不多,很難向銀行貸款周轉,每到開學,林大哥都只能厚著臉皮跟家人借錢。

凱基銀行個人金融總處總處長敖蓓寧說,2017年金管會推動普惠金融政策,凱基銀行響應,並尋找可服務的目標客群。

異業數據合作,擴展新商機

首先,他們把目光鎖定在計程車司機身上,但後來一查聯徵紀錄才發現,台灣有96%的計程車司機,是從來沒跟銀行往來過的「金融小白」。

「銀行過去認為理所當然的在職證明和薪資單,對很多人來說,一點都不理所當然。」敖蓓寧說,從這角度出發,凱基從此開啟提供貸款服務給「金融小白」的旅程。

凱基銀行個金授信管理處副總經理張焜泰分析,金融小白名詞來自於國外,在銀行界稱為「thin File(扁平的文件)」每個人與銀行往來,一定要有信用資料,幫助了解你這個人,thin File相對意味著資訊稀少,銀行無法了解你,進而對你不信任和拒絕往來。

以金融服務來看,支付、信用卡相對風險低,但「貸款」可能錢收不回來。

在舊有的信用貸款基礎下,凱基選擇冒點險,嘗試新作法。「我們知道社會上有一群人,不容易向銀行借到貸款,甚至不敢走進銀行,若有資金周轉需求時,往往只能向親友借貸,或求助於民間融資管道,」張焜泰說。

但,計程車司機到底該拿什麼資料證明自己的償債能力?

答案是:數據。

凱基銀行與台灣大車隊接觸,發現從司機跑車的趟數及里程數等,可以取代薪資證明,做為評估收入的數據。

2017年7月開辦計程車司機「速還金」,提供小額貸款,不需開辦費用、不需一次撥款、不需支付提前還款違約金,並透過建立大數據金融API,異業合作串接平台與場景,提高核貸的速度。

速還金,取名的用意是「速借速還,有借有還,再借不難。」推行至今,凱基已服務超過5000位司機,協助將近2000個司機家庭取得合法貸款,並幫助他們在銀行累積信用資料。

內部意見衝撞,終達成使命

凱基銀行消費金融處副總經理李吉彬說,計程車司機速還金剛開始損失率一度衝高,所以消審、風管及產品團隊曾產生激烈爭辯,要如何在獲利和顧客需求中找到平衡點。

「我們常吵架啦!」張焜泰打趣地說。凱基銀行篩選客戶的初衷是,只要你想要借錢,銀行就盡可能透過數據能力、判斷能力,了解你並幫助你。

但銀行不可能放款都沒有壞帳,自2017年開始推速還金以來,不斷累積經驗和數據,「看錯」機率已大幅降低。

同樣地,沒有聯徵紀錄、提不出薪資證明的,還有新型態的工作者,包括:網路賣家和外送員等,「隨著科技的轉變,人的行為會產生數據化足跡。」

凱基銀行服務的金融小白中,最大宗族群是零售業(個人小賣家、路邊攤)、餐廳業、一般服務業、建築業等,這群小白占凱基銀行整體貸款進件量的30%,很多銀行進件量幾乎是零。張焜泰也坦言,接觸到不同客群之後才發現「哇!怎麼會這麼多金融小白。」

目前,凱基銀行也與露天拍賣、中華電信、遠傳電信、iCHEF餐廳、Stylemap美配App等平台合作,透過掌握數據的方式,為無信用或非受薪族群,提供可減輕負擔的貸款商品,進而協助他們享有平等的金融服務。

「唯有把客戶帶進來,才有辦法判斷是好的客戶,還是不好的客戶,」李吉彬說,接觸新客群的過程中,內部也累積經驗,一舉兩得。而且,客戶若順利貸款,就可擺脫金融小白桎梏,重新建立信用紀錄。回歸初衷,就是希望能讓社會上各個階層,都可以觸及銀行的服務。

凱基銀行「速還金」亮點 
1.鎖定有短期資金需求者:提供小額的周轉額度、免開辦費、可提前還款不綁約、不動用不計息。
2.幫助沒有穩定薪資轉帳收入、在銀行難以申辦貸款的族群:職業別鎖定計程車司機、髮型設計師及網拍賣家等。

資料來源
https://www.gvm.com.tw/article/78620

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2021年4月14日 星期三

閒錢不能放7年,就別投股市!給準退休族的忠告:5年內要用錢,現在就該找時機脫手

喬納森‧克雷蒙

圖片 shutterstock 提供

除非你準備至少投資7至8年,否則你也許不應該進入股市─而且,如果你確認自己在5年之內需要用到錢,你也許就應該隨時準備找脫手的機會…

如何分配投資標的,是最重要的事

你應該如何把你準備投資的錢,在股票以及更保守的投資之間做一個分配?基本的配置,對於你的投資組合是否能在短期內表現得穩定,將會有很重要的影響,同時也會影響你的長期報酬。想要加強你的存款在投資方面的表現?你不必選中一飛沖天的股票或賺最多的共同基金,其實理財成功之路可能比你想像中的要容易得多。

開始買股前,先留意3個警告事項

讓我們從最簡單明瞭處開始。我們不能期待優質債券、定期存款和其它的保守型投資,可以有像股票一樣的報酬。現在,假定你把60% 的錢放進股票投資,另外40% 則用來購買債券。你期待股票部分能為你每年帶來10% 的報酬,債券部分則是5%。這個60% 股票、40% 債券的投資組合,可以讓你期待平均值為8% 的報酬─當然,這也並不保證你的期待就一定會實現。

那麼,你如果想增加報酬的話該怎麼辦?你可以把股票投資的配置增加為70%,你只需要這樣做就可以讓你的期待報酬增加成8.5%。你不需要去選擇較優的股票、更佳的共同基金、或者去猜測股票市場的走向究竟會如何。

在你繼續讀下去並決定加強你的股票投資之前,請你先思考一下3個重要的警告事項。第一,這個世界上並無保證股票投資,就一定比保守型投資表現好這回事。其次,即使整體的股票市場表現得不錯,你的投資組合仍然有賠錢的機會。因此,把個別股票的比重放大,並無助於整體的投資表現。

一個廣為人知的華爾街經驗法則是,你只需要擁有12 至20 種股票就已經算是多元分散投資了。如果你擁有20 種股票,你確實可以分散可能要承擔的個別風險,問題是,你所能贏得的報酬可能還是跟市場平均值差得很遠。所以你應該做的是去購買共同基金以及指數基金,這樣一來,你就可以用有限的投資而擁有最大數量的公司股票。

現在,我們要面對的是第三樣警告:不要把投資全放在股票上面。如果你現在的投資是100%都在股票,那麼,你只要挪出一小部分到債券,就可以很顯著的降低風險而又不至於過度影響到報酬。你擁有的債券部分雖然不多,但你會在心理上覺得安全,而且在股市受創時,你還能保有小小的購買力。當「熊市」出現時,你很難可以無動於衷,那麼,可以做什麼呢?如果你手上握有債券,你就可以做一些有建設性的事,例如利用股市下跌而把一些放在債券裡的錢轉進股市裡。

投資多少錢,能讓你感覺安心?

就算配置多一點股票投資是個吸引人的概念,你還是應該要估量一下自己在合理的狀態下,可以接受多少、以及真正能夠承擔多少風險。前者跟你的投資期限有關,因此比較容易判定──那些已經接近退休的人,應該減少股票及股票基金的配置。

你也應該要注意兩點。第一,如果你的工作不是這麼穩定,或者你的收入起伏很大,你在投資方面就應該更保守些。第二,你不會在一退休的時候就把儲蓄花光光,所以你一旦停止工作之後,也不需要完全停止投資股票。事實上,你所面臨的是長達25 年至30 年的退休生活,你也許應該考慮把半數的積蓄放在股票基金裡。

不過,你的生命中其他的目標倒是很清楚明瞭,很容易做出決定。譬如說某一天你必須要付出買屋頭期款,或是你要為孩子準備4年大學的教育費用。以後者為例,到了要用錢之前的五年,你應該就可以把一些錢慢慢移出股市。如果你的投資期限只有5年,股票確實會有流失價值的可能,但如果你把投資股票的期限延長為10年,歷史的經驗告訴我們,你應該有可能獲得可觀的報酬,或至少也能收支平衡。

總而言之,除非你準備至少投資7至8年,否則你也許不應該進入股市─而且,如果你確認自己在5年之內需要用到錢,你也許就應該隨時準備找脫手的機會,這並不意味著你就必須在5年到期之後,就不管市場的狀況而強制出脫。如果當時正值股市疲軟,你也許應該等一等,寄望股市可能會反彈。但如果股市很強勁,雖然你並不急著用錢,你也應該趁那個機會出脫股票,把賺來的錢轉較為保守的投資。

此外,我們對風險的耐受度也並不穩定。在「牛市」當頭之際,我們會傾向於說話大聲、行事勇猛,但當「熊市」來臨之後,所有的市場評論員、專家發表的言論都充滿悲觀,而且你的鄰居都在瘋狂拋售,你就不再會這麼輕鬆了。那麼,當下一次市場下跌時你該怎麼辦?別去管那些有關如何承受風險的問卷,你反而應該找回上次碰到「熊市」時的應對方法。事實上,除非你經歷到的是市場已經狂跌20% 以上,否則你不該把大部分的錢都投入股市。在股市下跌期間,你應該思考一下自己在股市中做多少投資不會感到不安──然後就把這個做為以後應對的基準。

作者簡介_喬納森‧克雷蒙( Jonathan Clements)
喬納森‧克雷蒙是 HumbleDollar.com 的創辦人,也是美國最大財務顧問公司之一「創意規劃」(Creative Planning)的顧問及投資委員會成員。喬納森曾經在華爾街日報工作長達二十年,他也曾在花旗銀行集團工作六年,擔任集團內個人財務管理教育部門主任。

本文摘自樂金文化 《當代財經大師的理財通識課》
文章來源https://today.line.me/tw/v2/article/kV0PNw










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2021年4月8日 星期四

聯徵分數的高低有差嗎? 內行揭露關鍵:穩定收入更重要!

 

有些金融交易會依據聯徵分數作考量。圖/Ingimage

有些金融交易會依據聯徵分數作考量。圖/Ingimage

辦信用卡時,銀行會核對個人財務資訊及信用報告,而良好的信用紀錄更是需要長年培養。有網友好奇,聯徵的分數關乎信用程度,「聯徵的分數多少才正常?」

一名網友於《PTT》上發文表示,「聯徵,相信有辦卡辦帳號辦貸款的都不陌生,每當有跟銀行往來,銀行就會去聯合徵信調你的資料,而個人據說好像每年有一次免費查詢的機會,我剛剛查了那麼一次,發現自己的分數是79X,而滿分好像是800,不知道這分數算高還算低?聯徵分數多少才正常?」,文章發布後,留言區蓋起高樓。

有網友認為「分數值可供參考但不是絕對」,「800吧!不過這不是銀行願意借你大條錢的唯一參考依據,雖然有用但非絕對性」、「台灣是看收入好嗎?分數再高的無業者一樣不給你辦卡啦」、「有工作還有還款能力很重要」、「不重要,收入穩定才重要」。

根據《財團法人金融聯合徵信中心》的信用評分介紹中指出,聯徵中心的「個人信用評分」,是利用蒐集揭露期限內的資料,以客觀、量化演算而得的個人信用分數,用來預測當事人未來一年能否履行還款義務的信用風險,聯徵分數會隨著申請的時間點不同而有異動,因此其分數不適用於絕對依據。如該當事人為有信用評分者,揭露實際分數(分數介於200分至800分),並提供分數之百分位區間;評分分數較高者,表示具有較佳之信用品質,反之,分數較低者表示信用品質有待改善。

資料來源

https://udn.com/news/story/121591/5374708

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